新基建與公募REITs對(duì)估價(jià)師的考驗(yàn)
分類:管理者說(shuō)作者:專業(yè)評(píng)估師來(lái)源:深美林評(píng)估發(fā)表于:2020年09月14日
2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）（下稱《征求意見(jiàn)稿》）。根據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦重點(diǎn)行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。《通知》、《征求意見(jiàn)稿》發(fā)布標(biāo)志千呼萬(wàn)喚的公募REITs開(kāi)閘。
今年突發(fā)的疫情對(duì)全世界的經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊，為了重振經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，“新基建”首次進(jìn)入今年的政府工作報(bào)告，從而成為兩會(huì)熱詞之一。在政府工作報(bào)告中，已經(jīng)大體劃定了新基建的范圍，明確提出“加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡(luò)，拓展5G應(yīng)用，建設(shè)充電樁，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費(fèi)需求、助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)。“新基建”及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的配合推行，有利于為基建企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，提升該領(lǐng)域直接融資比例，相信將有利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展。
原始權(quán)益人、投資人和融資人三方的協(xié)調(diào)是公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。在操作過(guò)程中，資產(chǎn)估值定價(jià)、治理機(jī)制和配套融資工具完善則是三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。資產(chǎn)估值定價(jià)是公募REITs的核心問(wèn)題。目前監(jiān)管層把保護(hù)中小投資人放在首位，合理公允的估值是基礎(chǔ)?！墩髑笠庖?jiàn)稿》參考了香港的基石投資人制度，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與戰(zhàn)略配售。作為房地產(chǎn)及資產(chǎn)估價(jià)師，未來(lái)也將隨著公募REITs的發(fā)展獲得更多的相關(guān)業(yè)務(wù)，與此同時(shí)也對(duì)估價(jià)師帶來(lái)有較多的考驗(yàn)。
對(duì)于傳統(tǒng)評(píng)估來(lái)說(shuō)，估價(jià)師習(xí)慣了與委托方單方面進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通，而公募REITs不僅僅是委托方關(guān)心專業(yè)的評(píng)估結(jié)果，市場(chǎng)及投資人更關(guān)心資產(chǎn)價(jià)值的公允性及合理性，估價(jià)結(jié)果的公允性應(yīng)當(dāng)受到監(jiān)管部門及社會(huì)的監(jiān)督。同時(shí)傳統(tǒng)的估價(jià)更加偏重于現(xiàn)狀下的市場(chǎng)情況，而REITs產(chǎn)品的投資人更關(guān)心未來(lái)現(xiàn)金流的所產(chǎn)生的回報(bào)情況，這對(duì)于估價(jià)師來(lái)說(shuō)除了要了解相關(guān)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，更要對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、未來(lái)的預(yù)測(cè)有更深刻的理解及經(jīng)驗(yàn)判斷，這樣才有助于讓投資人增加對(duì)項(xiàng)目的信心，體現(xiàn)估價(jià)師的價(jià)值。
相信我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，市場(chǎng)及投資人將更加依賴專業(yè)的投資價(jià)值分析，對(duì)于資產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要我們更快地提高自身能力水平，去迎接新的市場(chǎng)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
