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房產(chǎn)評(píng)估該怎么做?怎么做房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估呢?

　　大家都知道，關(guān)于二手房的評(píng)估通常有以下幾種評(píng)估方法：成本法、租金收益法、市場(chǎng)比較法，大多數(shù)情況下抵押房產(chǎn)一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。
 

　　房產(chǎn)評(píng)估該怎么做?
 

　　一般操作流程會(huì)是這樣，風(fēng)控經(jīng)理在拿到房本后，會(huì)先在網(wǎng)上找評(píng)估工具給房子估價(jià)，比如世聯(lián)、房估估這些平臺(tái)，業(yè)內(nèi)用的比較多，不過這些平臺(tái)是收費(fèi)的，一次價(jià)格還不低。當(dāng)然，如果不想花錢，也可以在平臺(tái)上免費(fèi)評(píng)估或者查看附近相似房子的成交價(jià)，這個(gè)方法很快捷，也很有參考性。此外，我們還可以咨詢房產(chǎn)所處位置附近的房產(chǎn)中介，中介對(duì)附近地段的房?jī)r(jià)掌握的更及時(shí)、更精準(zhǔn)。
 

　　以上，只是拿到房本后在辦公室里做的一些工作，而評(píng)估房產(chǎn)更重要的是實(shí)地勘察。實(shí)地勘察房產(chǎn)需要把關(guān)的因素有很多，其中最關(guān)鍵的因素有四個(gè)：位置、朝向、使用年限和裝修程度。一般來說，只要把一個(gè)房子的這四方面調(diào)查明白，基本上最后評(píng)估出來的額度就更符合實(shí)際價(jià)值。
 

　　近期，各地政府因應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理的需要，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投資行為，制定了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)銀行根據(jù)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行貸款操作。
 

　　新政之下，有些銀行在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)上不再委托住房評(píng)估，如所有銀行效仿，這不僅是對(duì)住房評(píng)估業(yè)務(wù)的毀滅性打擊，同時(shí)，銀行不再委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　對(duì)此，有專家發(fā)表意見稱，房地產(chǎn)抵押估價(jià)不僅關(guān)系到抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，還關(guān)系到信貸風(fēng)險(xiǎn)乃至國(guó)家金融安全，直言國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)屬于法定評(píng)估，必須依法委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
 

　　怎么做房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估呢?
 

　　房地產(chǎn)抵押評(píng)估，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。
 

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值 ，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
 

　　法定優(yōu)先受償款，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。