国产成人永久在线播放_亚洲欧美日韩闷骚影院_国产精品原创巨作av无遮挡_熟妇人妻va精品中文字幕_國產av一區二區三區香蕉_亚洲高清图片欧美高清图片_一级黄色毛片成人影院_99热在线获取最新地址_亚洲无砖码砖专区2024公司_国产精品一二三区久久狼

租金評估中對評估對象實際租金資料的分類整理

　　在租金評估公司將委托方提供的所有租賃合同進行分類整理之后發(fā)現(xiàn)，中間大多數(shù)合同租賃期都很長，其中最短的租賃期為2年，最長的租賃期為18年，而且租金的計算方式和付款方式不一致，租金的年遞增比率也各不相同。在租金評估過程中，租金評估公司對所有的租賃合同進行分類和篩選，并進行相應調(diào)整，其評估思路如下，供大家建議產(chǎn)考哈!
 

　　一：零售商鋪客觀收益的確定
 

　　1.確定租金的付款方式
 

　　由于租賃合同中多數(shù)為中長期合同，為避免雙方違約，有的采取了一次性付款的方式保證能夠維持較低的租賃價格，有的采取了延期支付租金的方式或者免押金的優(yōu)惠政策以抵消高租金帶來的壓力。筆者按照本地市場通常的慣例，將所有的付款方式統(tǒng)一為按月支付，付一押三。
 

　　2.確定租金的年增長比例
 

　　租金評估委托方提供的大多數(shù)房屋租賃合同中，年增長比率約定為每年4%的比例，但是按照當?shù)氐慕?jīng)濟增長水平和多數(shù)租賃雙方的合同約定均為5%，評估過程中筆者將其租金年增長比例按照本地市場情況和交易慣例調(diào)整為5%。
 

　　3.空置率的確定與處理方法
 

　　空置尚未出租的面積，雖然目前現(xiàn)狀并無收益，但并不表示未來也沒有收益，所以也應計入可出租面積內(nèi)，并按照商場內(nèi)同類型物業(yè)的5年以下租賃期的租金水平確定收益水平，且計入客觀總收益?？罩寐实娜≈蛋凑胀惥C合商業(yè)廣場的平均空置率水平確定，不能按照估價對象的實際空置率來計算，高于或低于平均空置率的利潤取決于包租方的經(jīng)營能力高低，并非房地產(chǎn)本身帶來的收益。
 

　　4.年總收益的確定
 

　　合同租賃期在5年及5年以下，其合同租金水平與在市場調(diào)查中得到的租金水平對比來看，是基本接近市場正常租賃水平，可以直接按照合同約定租金計入年總收益，合同租賃期在5年以上的，其租金水平多數(shù)偏低，與5年以下租賃期的類似商鋪租金的各項影響其租賃價格的因素進行對比修正后，求出其正常租金水平，匯總后一并計入年總收益。
 

　　二：辦公客觀收益的確定
 

　　承租方存在自用辦公室的情況，自用辦公室雖無實際收益，但如用于出租可獲得租金收入，實際上節(jié)省下來的辦公場地租賃費用，也是承租方的利潤，可視為該辦公室的出租收益。所以承租方自用辦公室仍應計入可出租面積內(nèi)，按照租金水平參照5年以下同類房地產(chǎn)的租賃價格計算其客觀收益并計入項目總收益。
 

　　三：停車場客觀收益的確定
 

　　因商場將停車位作為商業(yè)配套，前兩個小時停車可免費，大部分的停車均可免費，故停車場作為商場配套，不計入其總收益。
 

　　四：酒店及電影院客觀收益的確定
 

　　租金評估對于酒店、電影院的客觀租賃收益則按照經(jīng)營方提供的財務報表，并根據(jù)酒店、電影院的規(guī)模和收費標準，參考該地段其他同等級同檔次的酒店和電影院的收費標準，考慮入住率和上座率之后計算得到該物業(yè)的客觀年總收益，剝離其經(jīng)營的超額利潤之后，計算經(jīng)營者愿意支付的最高房地產(chǎn)租賃價格，對比原合同約定的房地產(chǎn)租賃價格來確定。
 

　　五：特殊租賃案例收益的確定

　　租金評估公司在本案中某些租賃案例的付款方式和租金計算方式很特殊，如廣場中的肯德基快餐廳是按照年利潤的6%來繳納租金的，因無法獲取該餐廳的利潤表，且該餐廳的租金計算方式與其商業(yè)信譽有關(guān)，如為普通承租方則無法按照此方式計算租金，則將其租賃價格按照商場內(nèi)同類型商鋪的5年以下租賃期的合同租金匯總計入商場的年總收益。租金評估公司將以上所有委托合同中得到的租賃信息列成表格，制作出項目整體租金收益表，作為評估對象實際租金信息的結(jié)果。