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北京市房地產(chǎn)市場政策解讀——2019年1月-2020年6月

前言：受全國經(jīng)濟下行趨勢影響，北京GDP同比增速穩(wěn)中微降，房地產(chǎn)開發(fā)投資2019年年初止跌回升，2019年下半年投資收窄。經(jīng)濟下行背景下，金融監(jiān)管持續(xù)從嚴，著力防范房地產(chǎn)金融風險。北京房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的基調(diào)下，政策層面雖有變化，但是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制目標不變，房地產(chǎn)市場整體低位調(diào)整，平緩趨穩(wěn)。

一、宏觀政策解讀

（1）從2019年兩會政府工作報告到中央政治局會議，再到中央經(jīng)濟工作會議，都多次重申“房住不炒”定位，縱觀全年政策風向呈現(xiàn)年初平穩(wěn)、年中加碼再到年末平穩(wěn)預期。2020年房地產(chǎn)市場仍延續(xù)“房住不炒”定位，調(diào)控力度不放松，依然以“穩(wěn)”為調(diào)控目標。

（2）2019年穩(wěn)房價是首位，在因城施策的背景下，房地產(chǎn)市場微調(diào)不斷，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的思路明確納入了長效管理調(diào)控機制。

穩(wěn)地價：全國土地拍賣政策調(diào)控加碼、資金收緊及銷售壓力加大，下半年土地市場趨于平穩(wěn)。銷售承壓、資金端偏緊、新冠疫情背景下， 2020年土地市場仍相對平穩(wěn)。

穩(wěn)房價： 完善住房保障體系，一是進一步做好公租房保障工作；二是大力發(fā)展和培育住房租賃市場；三是因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；四是穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。健全租售并舉的住房制度，從租房和購房兩個層面保障供應量，在租售并舉的市場化供應和保障性供應的兩個維度，滿足不同人群的居住需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場更為良性和健康的發(fā)展

穩(wěn)預期：多措并舉“穩(wěn)預期”，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，形成穩(wěn)定的預期。2019年強調(diào)城市政府責任和因城施策長效機制，依據(jù)城市發(fā)展，針對性調(diào)整調(diào)控政策。“六穩(wěn)”舉措，穩(wěn)就業(yè)就是多措并舉保持就業(yè)形勢穩(wěn)定；穩(wěn)金融就是繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策；穩(wěn)外貿(mào)就是推動對外貿(mào)易穩(wěn)中提質(zhì)；穩(wěn)外資就是穩(wěn)定和擴大利用外資；穩(wěn)投資就是切實增加有效投資；穩(wěn)預期就是堅持穩(wěn)字當頭。

（3）2019年年初房企融資及資金環(huán)境改善，5月以來政策頻出，融資端政策風向漸緊。隨著下半年房企資金壓力逐步加大，年末政策表態(tài)略有緩和。

二、微觀政策解讀

（一）北京房地產(chǎn)市場堅持“房住不炒”的基調(diào)下降溫明顯，為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不斷釋放利好信號。

（二）租賃市場監(jiān)管加強

2019年北京房地產(chǎn)市場政策環(huán)境并未放松，調(diào)控政策鮮少出臺。租賃監(jiān)管加強，多次出臺相關(guān)政策規(guī)范租賃市場，包括規(guī)范房源信息發(fā)布，出臺互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布租賃信息規(guī)范、發(fā)布住房租賃合同示范文本，新增禁止違法群租要求等，保障職住平衡以及承租人的合法權(quán)益，促進住房租賃市場穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)市場走向

（一）土地市場不限價地塊增多

自2018年至2020年5月，不限價地塊從供應到成交不斷增長。2018年不限價地塊僅有延慶1宗，2019年50宗宅地中不限價地塊高達14宗，2020年1-6月，不限價地塊成交增至23宗。

（二）集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)

2019年8月27日土地管理法修訂案通過，新修改的土地管理法破除農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。新修改的土地管理法刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，并增加了新的規(guī)定，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

土地管理法的修訂，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，符合條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商辦用房，目的是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地供應格局。

（三）限競房去化率不達預期

從住宅供應看，2018年以來，北京合計供應新建住宅8萬套左右，其中，限競房供應5.44萬套，占近兩年住宅總供應比例的68％。據(jù)統(tǒng)計，2019年全年北京限競房供應突破3萬套，在北京商品住宅(普通住宅+別墅)供應端占比達60%，且限競房項目集中在五至六環(huán)，五環(huán)內(nèi)限競房項目去化普遍較好，而六環(huán)外的項目去化不樂觀。

目前北京二手房市場整體價格出現(xiàn)下調(diào)，特別是與限競房總價接近的房源，對限競房去化造成較大沖擊。共有產(chǎn)權(quán)房因首付低，滿足剛需條件，吸引了足夠多的購房者。

四、小結(jié)

目前中國經(jīng)濟正處于恢復期，對房地產(chǎn)市場來說影響較大。相對以往，此次中央政治局會議表態(tài)偏中性，調(diào)控政策邊際改善，當然“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)市場發(fā)展不能觸碰的底線，即使在疫情影響下，樓市調(diào)控依然存在。既要堅持“房住不炒”、同時著力構(gòu)建長效機制，還要考慮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響，增強政策彈性，采取有針對性的措施。后續(xù)各地房地產(chǎn)政策陸續(xù)進一步差異化松動，地方因城施策更加靈活，從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。