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不良資產(chǎn)收購(gòu)之中的深圳房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)問(wèn)題解決

在不良資產(chǎn)評(píng)估之中，深圳房地產(chǎn)評(píng)估通常會(huì)涉及到很多的技術(shù)性問(wèn)題，所以在具體的深圳房地產(chǎn)評(píng)估工作之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要對(duì)這些技術(shù)問(wèn)題及其解決方法加以重視，以此來(lái)保障深圳房地產(chǎn)評(píng)估效果。
 

一：兩種評(píng)估方法所產(chǎn)生的結(jié)果存在差異
 

在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購(gòu)之中，由于不同深圳房地產(chǎn)評(píng)估方式有著不同的評(píng)定角度，而在每一種評(píng)估方法的應(yīng)用過(guò)程中，所依據(jù)的資料和數(shù)據(jù)也有著一定的差異，所以，相關(guān)數(shù)據(jù)資料的不確定或者是評(píng)估方法的不同，都將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成一定程度的影響，進(jìn)而出現(xiàn)兩種評(píng)估方法之間的結(jié)果差異。因此在進(jìn)行深圳房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，對(duì)于同一對(duì)象，最好是采取兩種以上的方法來(lái)進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)這樣的方式，才可以讓不同評(píng)估方法之間實(shí)現(xiàn)相互的補(bǔ)充，以此來(lái)避免資料不確定或者是評(píng)估方法差異對(duì)于深圳房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的不利影響。通過(guò)這樣的方式，才可以讓深圳房地產(chǎn)評(píng)估變得更加科學(xué)合理，進(jìn)而為雙方利益的保障提供出合理化的依據(jù)。
 

二：房地分離問(wèn)題
 

在面對(duì)房地分離問(wèn)題時(shí)，首先需要對(duì)房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)一致，它指的是在建筑物抵押過(guò)程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)一起抵押，也就是我們所說(shuō)的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問(wèn)題主要出現(xiàn)在一些企業(yè)的改制之中，尤其是一些國(guó)有企業(yè)，經(jīng)常會(huì)將房產(chǎn)評(píng)估所得出的凈資產(chǎn)額作為低價(jià)，將房產(chǎn)出售給了其他人，或者是進(jìn)行了破產(chǎn)關(guān)閉。但是因?yàn)閲?guó)企所占用的土地大多是歷史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現(xiàn)以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權(quán)不能改變，企業(yè)經(jīng)營(yíng)之中所應(yīng)用的房產(chǎn)或者是企業(yè)過(guò)戶到股東名下的房產(chǎn)等，在改制之后出現(xiàn)了房產(chǎn)法人和地產(chǎn)法人分離情況，進(jìn)而導(dǎo)致房地分離;第二，企業(yè)將劃撥的土地直接轉(zhuǎn)到改制之后的企業(yè)名下或者是新的股東名下，但是房產(chǎn)卻依然在原來(lái)的企業(yè)名下，且原來(lái)的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押出去，這也就出現(xiàn)了房地分離情況，其三，在進(jìn)行破產(chǎn)清算過(guò)程中，地上的建筑已經(jīng)作為破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會(huì)導(dǎo)致房地分離問(wèn)題出現(xiàn)。
 

因此在具體的深圳房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押情況，然后應(yīng)該對(duì)這兩者的歸屬權(quán)加以明確，在保障不存在房地分離的基礎(chǔ)上才可以將房地產(chǎn)放在一起進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為深圳房地產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)的不利影響，以此來(lái)保障雙方的經(jīng)濟(jì)利益。