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在土地使用上的抵押評估問題里，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?

一：充分考慮評估中的風(fēng)險(xiǎn)劃撥土地使用權(quán)抵押具有中國特色
 

充分考慮土地抵押評估中的風(fēng)險(xiǎn)劃撥土地使用權(quán)抵押具有中國特色。由于劃撥土地大多屬于國有資產(chǎn)，因此抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)，抵押人還需要與土地管理部門簽定土地使用權(quán)出讓合同。并應(yīng)向當(dāng)?shù)卣桓锻恋厥褂脵?quán)出讓金。具體的操作流程應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)赝恋匦姓芾聿块T，不同的工作程序可能影響到評估結(jié)果的價(jià)格構(gòu)成。在評估過程中，還要充分考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則。評估測算時(shí)還應(yīng)考慮強(qiáng)制處置及其相關(guān)費(fèi)用。
 

二：對土地使用年限不作修正
 

對土地抵押評估使用年限不作修正。由于劃撥土地沒有土地使用年限的限制，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的年限可以定義為：規(guī)劃土地用途下以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的法定最高使用年限，在評估時(shí)不宜進(jìn)行土地使用年限方面的修正。
 

三：抵押評估結(jié)果不包含應(yīng)交土地出讓金
 

抵押評估結(jié)果不包含應(yīng)交土地出讓金。根據(jù)謹(jǐn)慎原則，劃撥土地使用權(quán)的抵押評估結(jié)果應(yīng)是不包含土地出讓金的地價(jià)。因?yàn)樵谶M(jìn)行抵押前，抵押人還需要與土地管理部門簽定土地使用權(quán)出讓合同，并應(yīng)當(dāng)向地政府交付土地使用權(quán)出讓金，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須先抵償土地出讓金、法定優(yōu)先受償款后，抵押權(quán)人方可受償，故評估結(jié)果不包含應(yīng)交的土地出讓金。
 

四：抵押風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)重視劃撥土地特性
 

抵押評估風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)重視劃撥土地特性。應(yīng)特別注重分析劃撥土地的特有性質(zhì)對抵押物變現(xiàn)能力、償付能力的影響。