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關于退租清租評估過程中的法律關系分析

分類:每周快訊作者:深圳評估公司來源:深美林評估發(fā)表于:2021年10月11日

　　現(xiàn)實上，基本的城市更新項目實施，很多都會涉及退租清租的問題，當項目實施主體與業(yè)主達成物業(yè)轉讓協(xié)議、拆遷安置補償協(xié)議時，會要求業(yè)主進行退租清租，此時，業(yè)主會與承租人協(xié)商解除租賃合同并被要求賠償因解約給承租人造成的損失。

　　那么，在這種情況下，承租人的配合是非常重要的問題，對項目的推進有著舉足輕重的影響，若租客拒絕搬遷會拖延項目進度，就會造成不必要的經(jīng)濟損失。這就是關于退租清租評估過程中與法律的諸多關系了，下面是深美林評估小編給大家整理的知識，望大家多多參考哦!

　　一、城市更新項目搬遷清租涉及的法律關系

　　對于拆遷重建的城市更新模式來說，深美林評估小編認為最為核心的法律關系是開發(fā)商與業(yè)主之間的搬遷補償合同法律關系。業(yè)主與開發(fā)商簽訂的搬遷補償安置協(xié)議一般會明確約定業(yè)主需要移交被搬遷房屋、若房屋有承租人，要進行相關的清租行為。城市更新中的搬遷清租工作，實質(zhì)上是業(yè)主與承租人租賃合同法律關系的解除。承租人被要求搬出被搬遷房屋，可以基于租賃合同法律關系，向業(yè)主主張租賃合同解除的補償或賠償。

　　二、搬遷清租工作中租賃合同解除的情形

　　1. 單方面法定解除

　　在城市更新項目的搬遷清租工作中，當租賃合同存在《民法典》第五百六十三條規(guī)定的五種情形之一，業(yè)主享有單方面解除權并且無需支付補償或賠償。五種情形分別是因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，在履行期限屆滿前，承租人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，承租人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，法律規(guī)定的其他情形。

　　同時，根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當業(yè)主與承租人對租賃期限沒有約定或約定不明確的情況下，屬于不定期租賃，業(yè)主可以在合理期限之前通知承租人的情況下解除合同。

　　2. 單方面約定解除

　　單方約定解除是指當業(yè)主與承租人在租賃合同中約定的情形出現(xiàn)時，業(yè)主可以單方面解除租賃合同，若雙方對該解除條件下租賃合同提前解除時的責任承擔有明確約定的，承租人可以要求業(yè)主依照租賃合同的約定進行賠償。

　　3. 雙方協(xié)議解除

　　雙方協(xié)議解除合同的，是指業(yè)主與承租人協(xié)商一致解除合同。業(yè)主與承租人協(xié)商提前解除合同的情況下，雙方可就賠償問題進行協(xié)商。若承租人不同意提前解除租賃合同，承租人可以依據(jù)租賃合同的違約條款來主張賠償。

　　三、搬遷房屋承租人可主張的費用

　　1. 違約金

　　除業(yè)主通過單方法定解除的方式解除租賃合同外，若雙方在租賃合同中約定了提前解除合同的違約責任的情況下，被搬遷房屋的承租人可以按照違約責任條款要求出租人支付違約金。

　　2. 損失

　　因租賃合同提前解除，承租人將其生活用品、辦公用品、機器設備和庫存產(chǎn)品等搬離拆遷房屋可能產(chǎn)生搬遷、安裝、保管等相關費用，部分設施設備不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，也可能產(chǎn)生損失，這些都屬于租賃合同解除造成的損失范圍，承租人可以主張賠償。賠償金額通常由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，也可以按評估值確定。

　　通常而言，承租人若將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，可根據(jù)完稅證明確定的利潤額、上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額等來確定其停產(chǎn)停業(yè)損失金額。若租賃合同提前解除涉及停產(chǎn)停業(yè)，則承租人需對員工進行安排，其產(chǎn)生的費用屬于解除合同造成的損失。

　　3. 履約保證金

　　在通常情況下，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同會約定承租人需向出租人支付一定金額的履約保證金，除承租人存在過錯致使出租人可扣留履約保證金外，租賃合同解除后承租人均有權要求業(yè)主返還履約保證金。

　　4. 房屋裝飾裝修賠償

　　若承租人在租賃期間經(jīng)出租人同意對租賃房屋進行了裝飾、裝修的，因租賃合同提前解除，其裝飾裝修無法繼續(xù)使用，屬于承租人的損失范圍，可以要求承租人進行賠償。裝飾裝修賠償?shù)臄?shù)額通常由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的也可以通過找評估公司來評估確定，如深美林評估公司哈!

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